Návrh metodiky pro přesnější stanovení diskontní míry u výnosového oceňování nemovitostí

The proposal of the methodology for more accurate determination of the discount rate for income evaluation of real estate

conference paper

Czech

Cílem mé disertační práce na téma Vícekriteriální optimalizace ve výnosovém oceňování nemovitostí, kterou začínám zpracovávat, je vytvořit návrh metodiky, která by zpřesnila postup pro stanovení diskontní míry u výnosového oceňování nemovitostí. Metodika by měla být zaměřena na administrativní budovy a bytové domy, které jsou zcela nebo alespoň částečně pronajaty. V současné době totiž existuje několik metod, jak diskontní míru stanovit. Žádná z nich ovšem není pro znalce závazná. Vyhláška č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb. a č. 460/2009 Sb. uvádí přesné hodnoty míry kapitalizace, které mají znalci použít pro jednotlivé druhy budov při oceňování kombinací nákladového a výnosového způsobu. Jelikož ovšem nezohledňuje faktory, které míru kapitalizace ovlivňují a které se u každé budovy liší, je stanovená výnosová hodnota nemovitosti poměrně nepřesná. Výpočet diskontní míry by se měl opírat o tzv. stavebnicový model, podle kterého je výše diskontní míry stanovena součtem několika složek. Základním prvkem je tzv. bezriziková míra výnosnosti, jejíž výše se odvíjí od výnosnosti státních dluhopisů. Ty jsou totiž obecně považovány za bezriziková aktiva, i když ve skutečnosti žádná aktiva nezatížená rizikem neexistují. K bezrizikové míře výnosnosti budou připočteny rizikové přirážky, které se budou měnit podle konkrétního stavu oceňované nemovitosti. Každý faktor ovlivňující diskontní míru bude mít stanovenu váhu a pomocí metod vícekriteriální optimalizace bude optimalizována jeho výše a poté připočtena k diskontní sazbě. Aby byla výše diskontní sazby obhajitelná, je nutné její dosaženou výši konfrontovat s trhem nemovitostí. Bude stanoven reprezentativní vzorek nemovitostí, které budou srovnatelné s oceňovanou nemovitostí a u nichž bude k dispozici jejich reálná prodejní cena a tržní nájemné. Z těchto tržních údajů bude vypočtena diskontní sazba. Výše vypočtené diskontní míry z bezrizikové míry výnosnosti a rizikových přirážek a diskontní míry získané z údajů z trhu nemovitostí budou porovnány a bude stanoven koeficient, který vypočtenou diskontní míru upraví dle vlivu trhu. Výsledkem by tedy měla být diskontní míra sestavená z bezrizikové míry výnosnosti a rizikových přirážek upravená dle vlivu trhu. Tato disertační práce by proto měla být pro znalce přínosem v tom, že vytvoří metodiku, která způsob stanovení diskontní míry zpřesní. Jelikož bude metodika zahrnovat i reálné údaje z trhu nemovitostí, bude výše diskontní míry ve znaleckém posudku lépe obhájitelná.

The income evaluation is one of the basic methods to establish a price of a real estate. It deals with a discount rate. But there is any obligatory methods how to establish the discount rate. In my Ph.D. thesis I will try to think out methods to establish discount rate with consideration to a lot of criterions that affect the discount rate. The article is about a suggestion of the methodology how to establish the discount rate and about requirement to free risk rate which discount rate contains.

Diskontní sazba, vícekriteriální optimalizace, výnosové oceňování nemovitostí, bezriziková sazba

Discount rate, multi criterion optimization, income evaluation of real estate, free risk rate

HORALÍK, J.

2010

29. 4. 2010

Vysoké učení technické v Brně, Ústav soudního inženýrství

Brno

978-80-214-4090-6

Sborník anotací a CD s plným zněním příspěvků

první

15

15

5