Porovnávací (komparativní) metody v oceňování nemovitostí

COMPARATIVE METHODS IN REAL ESTATES VALUATION

conference paper

Czech

Porovnání věci pro stanovení jejich ceny se provádí na základě určitých parametrů. Důležitý je výběr vhodných parametrů a jejich správné vyhodnocení. Principem je porovnání předmětu ocenění se stejným nebo podobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji. Může jít také o ocenění věci odvozením z ceny jiné věci, která je funkčně související. Porovnávací (srovnávací, komparační) metody vycházejí přímo z porovnání s prodeji podobných nemovitostí v podobných podmínkách. Může se v zásadě jednat o porovnání přímé (tj. přímo mezi prodávanými nemovitostmi a nemovitostí oceňovanou) nebo o porovnání nepřímé (zde se vychází ze souboru údajů o prodávaných nemovitostech a jejich cenách a tento soubor je dále zpracován na průměrnou standardní nemovitost (etalon), která pak slouží jako předmět porovnání s již konkrétní oceňovanou nemovitostí). Porovnání, na jehož základě je potom provedeno ocenění, je uskutečňováno podle mnoha hledisek. Jedná se především o druh a účel věcí, technické parametry, provedení věci (její koncepce a kvalita), materiál a technický stav (opotřebení, stav odpovídající údržbě, opravitelnost věci, dostupnost náhradních dílů apod.). Věci mohou být buď movité či nemovité. Zásadní rozdíl představuje nemožnost přemísťování nemovitostí. Většina movitých věcí je sériově vyráběných, zatímco nemovitost lze označit za individuální a neopakovatelný výrobek či předmět obchodování (pozemek nelze označit za výrobek). Tyto skutečnosti nejlépe odráží trh, kdy u movitých věcí je objemnější vzhledem k výběru dle přesnosti. Následkem toho se utváří přesnější a věrohodnější cena oproti nemovitostem. Je zřejmé, že určit cenu , která by se co nejvíce blížila skutečné ceně trhu, je mnohem obtížnější u nemovitostí než u věcí movitých. Nezbytně je k tomu třeba velký soubor informací o srovnatelných nemovitostech. Cenu oceňované nemovitosti v porovnávacích metodách hledáme pomocí srovnávacích nemovitostí, u kterých známe jak jejich parametry, tak jejich cenu. Srovnáním parametrů mezi oceňovanou nemovitostí a nemovitostmi srovnávacími lze upravit známou cenu tak, aby odpovídala přibližně tržní hodnotě nemovitosti. K tomu slouží tzv. index odlišnosti, který se vypočte multiplikací všech koeficientů majících vliv na změnu ceny. Koeficienty zastupují číselná vyjádření jednotlivých parametrů a oscilují zpravidla kolem 1,00. Index odlišnosti využívá metoda standardní jednotkové tržní ceny, kde standardní tržní cena je utvořená z databáze srovnávacích nemovitostí. Jednotková cena je cena vztažená na jednotku výměry. Při metodě standardní jednotkové tržní ceny se využívá statisticky zpracovaného souboru dat. Podklady pro statistické zpracování jsou dostupné fakticky jen z realitní inzerce. Je ale nezbytné případně upravit tyto informace o různá zkreslení, neaktuálnost nebo nízkou věrohodnost. Při porovnávacích metodách lze také využít koeficient prodejnosti, který udává vztah mezi věcnou hodnotou a obecnou cenou. Toho je např. využito v Klimešově srovnávací metodice, kde se hodnotí jednotlivé parametry zatříděním do kvalitativních tříd. Výsledný index, který se vypočte váženým aritmetickým průměrem všech parametrů, násobí věcnou hodnotu a výsledná cena by měla vystihovat tržní hodnotu této konkrétní nemovitosti.

The article describes comparative methods in real estates valuation, their principle and data sources for their usage. It also contains specifics of real estates market and real estates. These carry a weight for index of dissimilarity determination. This index is pivotal in conjunction with saleability coefficient for this sort of valuation methods.

Oceňování nemovitostí, porovnávací metody, tržní hodnota, zjištěná cena, index odlišnosti, multiplikační koeficienty, koeficient prodejnosti

Real estates valuation, comparative methods, market value, administrative value, index of dissimilarity, multiplying coefficients, saleability coefficient

CUPAL, M.

2007

23. 1. 2007

Vysoké učení technické v Brně, Fakulta stavební, Veveří 95, 602 00 Brno

Brno

978-80-214-3337-3

Sborník JUNIORSTAV 2007

377

377

5