Vliv velikosti obce na tržní ceny rodinných domů

THE INFLUENCE OF MUNICIPALITY SIZE UPON MARKET PRICES OF SELF-CONTAINED HOUSES

conference paper

Czech

Princip tvorby tržní ceny nemovitosti je sice založen na tržní nabídce a poptávce, avšak tento trh je značně nedokonalý. Nejvíce ovlivňuje tržní cenu nemovitosti její poloha. Na dvou krajích v České republice byl zobrazen lineárním regresním modelem vliv velikosti obce na tržní ceny rodinných domů. Výsledný model ukazuje vzájemnou závislost těchto dvou veličin a umožňuje numerické využití zejména při stanovování tržní ceny porovnávací metodikou. Tento článek je zaměřen na využití metody regresní analýzy pro vyjádření průběhu závislosti velikosti obce na tržních cenách rodinných domů. Ukazuje a popisuje spíše přístup, který je možný použít, než komplexní zpracování dat pro všechny lokality. Databáze, která byla pro to byla použita, není příliš rozsáhlá. Byla však pravidelně aktualizována a nabídkové ceny lze považovat za prodejní. Zároveň je zde naznačeno, že tento přístup je vhodný pro zpracování velkých objemů dat, kdy lze porovnávat spektrum nemovitostí v každé obci. Tím dosáhneme možnosti vhodného použití pro porovnávací metodiku. V praxi je toto však omezeno počtem nabízených nemovitostí v jednotlivých lokalitách. To lze zřejmě vyřešit vhodným tříděním dat, kde zpřesníme oblast měření vzhledem k omezeným datům. Výsledkem výpočtu regresní analýzy byl lineární regresní model s regresní funkcí logaritmického průběhu. Výpočty a verifikace modelu byly redukovány a zjednodušeny vzhledem k účelu tohoto přístupu pro porovnávací metodiku. Stačilo nalézt relativně nejlepší průběh regresní funkce pro daná data, která netvoří příliš souvislou strukturu.

Principle of market price creation in real estates market is based on market supply and market demand, but this market is immensely imperfect. Real estate location influences the market price mostly. The influence of municipality size upon self-contained houses market prices has been displayed by the linear regression model on two districts in Czech republic. Calculated model in result shows mutual dependance these two magnitudes and makes it possible numeric usage especially for market price assesment in comparative methods. This article is focused on using regression analysis for expression of the correlation course of municipality size and self-contained houses market prices. It shows and describes rather approach, which is possible to use, than global data processing for all locations. Database, that were used, is not too large, but periodically updated that is why the bid prices can be considered as the market prices. The article implies, this approach is more acceptable for mass of data processing, because we can compare whole spectra of real estates in each municipality. In that way we reach the possibility of suitable using for comparative method. This possibility is restricted for reality (limited by number of real estates in individual locations). It probably can be solved by fittingly data sorting, where measurement field will be specified with regard to limited data. Regression analysis result was the linear regression model with logarithmic course of regression function. Calculations and model verifications were reduced and simplified with respekt to the purpose of this approach for comparative method. It was enough to find conditionally best course of regression function for data, which are immensely incoherent.

Tržní cena, tržní poptávka, tržní nabídka, velikost obce, odhad, lineární regresní model

Market price, market demand, market supply, municipality size, estimation, linear regression model

CUPAL, M.

2008

25. 1. 2008

Ústav soudního inženýrství v Brně

Brno

978-80-214-3563-6

Elektronický sborník XVII. Mezinárodní vědecká konference soudního inženýrství

1

13

13